Právní vady nemovitostí

Při nakládání s nemovitostmi, zejména při jejich koupi, je třeba věnovat velkou pozornost stavu nemovitostí, a to jak stavu faktickému, tak i právnímu. Co se rozumí faktickým stavem, si dokáže každý představit – je to např. statika, vlhkost stěn apod.

Složitější je to s právními vadami. Ty se většinou dají zjistit z výpisu z katastru nemovitostí. Nicméně jsou, bohužel, i takové, které se z výpisu zjistit nedají.

Právními vadami jsou, zejména, zástavní právo, budoucí zástavní právo, podzástavní právo, právo stavby, předkupní právo, věcné břemeno, výhrada práva zpětné koupě, výhrada vlastnického práva, výhrada práva lepšího kupce, ujednání o koupi na zkoušku, a zákaz zcizení a zatížení.

Nejčastější právní vadou, se kterou se můžete při zkoumání výpisu z katastru nemovitostí setkat, je zástavní právo. Zástavní právo smluvní se zřizuje k zajištění dluhu věřitele, neboť věřiteli umožňuje uspokojit svou pohledávku za dlužníkem prodejem zastavené nemovitosti. Kromě smluvního zástavního práva může na nemovitosti váznout i zákonné zástavní právo – typicky exekutorské, které bylo rovněž zřízeno k zajištění dluhu, ale ne na základě smlouvy uzavřené mezi dlužníkem a věřitelem, ale z rozhodnutí soudního exekutora. K zániku zástavního práva je třeba, aby byl doplacen dluh, který je jím zajištěn, popř. aby se ho zástavní věřitel vzdal.

Další právní vadou zjistitelnou z výpisu z katastru nemovitostí jsou věcná břemena, která se dělí do dvou skupin – reálná věcná břemena, která zavazují majitele nemovitosti něco konat, a služebnosti, kdy je majitel nemovitosti povinen něco strpět. Služebnostmi jsou např. služebnost inženýrské sítě, služebnost okapu, právo pastvy, služebnost stezky, průhonu a cesty, což jsou služebnosti tzv. pozemkové, neboť jsou právem či povinností majitele pozemku, ať je tímto majitelem kdokoliv. Častou služebností je služebnost bytu, ta je služebností tzv. osobní, neboť se váže na konkrétní osobu, a zaniká tedy nejpozději smrtí této osoby.

Do katastru nemovitostí jsou zapisovány rovněž záznamy o exekucích nařízených na majetek dlužníka, a související dražební vyhlášky.

Mezi právní vady nemovitostí, které se z katastru nemovitostí zjistit nedají, patří např. nájemní právo či zřízený trvalý pobyt osob. I těmto vadám je potřeba věnovat pozornost, neboť můžou vlastníka nemovitosti omezovat ve výkonu jeho vlastnických práv.